Keď vypukla pandémia koronavírusu COVID-19, mnoho ľudí predpokladalo, že jedným z jej dôsledkov bude rapídny prepad cien nehnuteľností. Realita však tieto očakávania nepotvrdzuje – práve naopak, ceny aj naďalej rastú a sú vyššie ako kedykoľvek predtým. Ponuka voľných bytov v novostavbách je navyše najnižšia v histórii a v blízkej budúcnosti to inak asi nebude.

Koronavírus zásadne  zmenil spôsob, akým prežívame náš každodenný život. Jeho dopady sa premietajú do všetkých oblastí ekonomiky, vrátane realitného trhu. Keďže sa situácia s vírusom zhoršuje, ľudia sú stále viac konzervatívni aj v oblasti kúpy a predaja nehnuteľností, no ich apetít neustal.

Ceny bývania sú najvyššie v dejinách, ponuka nových bytov klesá

V súvislosti s danými opatreniami je celý predajný proces nehnuteľností čiastočne ohraničený. Realitní makléri prioritne dokončovali rozbehnuté obchody, nových príležitostí bolo i stale je menej. Napriek spomaleniu celého procesu sú stále jednotlivci, ktorí potrebujú aj v tejto situácii predať, kúpiť, prenajať. Tak ako aj developeri, ktorí majú rozostavané projekty a potrebujú ich dokončiť. Veľká časť celého pred-predajného procesu sa postupne dostáva do virtuálnej roviny, do online prostredia. Počas pandémie sa tak ako aj u nás vo finančnom sprostredkovaní a poradenstve, tak i v realitách hľadali nové cesty, ako tvoriť a fungovať aj v týchto obmedzených podmienkach.

Priemerná cena bývania v 2. štvrťroku 2020 vzrástla oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 3,6 %. V medziročnom porovnaní pokračovali ceny v raste 11,2 % (predchádzajúci štvrťrok 8,6 %). Priemerná cena bývania v 2. štvrťroku 2020 vzrástla medzikvartálne o takmer 60 EUR/m2 na hodnotu 1731 EUR/m2. Rast zaznamenali priemerné ceny bytov, ako aj priemerné ceny domov. Jednoznačne najvyšší rast bol pozorovaný v Košickom kraji, na medziročnej báze sa však ceny bývania zvýšili v každom kraji. Medziročné tempo rastu zrýchlilo na 11,2 %, čo predstavuje najvyšší medziročný rast cien bývania od roku 2008. Na celkovej medziročnej zmene priemernej ceny bývania sa podieľal medziročný rast cien bytov vo vyššej miere než rast cien domov, podiel je približne na úrovni 55 %.

V 2. štvrťroku 2020 sa celková dostupnosť bývania vzhľadom na historický vývoj zhoršila v každom kraji SR. Druhý štvrťrok 2020 bude v histórii Slovenska veľmi špecifickým, okrem iného i z pohľadu vývoja na realitnom trhu. Zvýšená aktivita na realitnom trhu pravdepodobne súvisela s priaznivými podmienkami, ktoré do príchodu pandémie panovali. Kríza vyvolaná pandémiou mala výrazný negatívny efekt na celú makroekonomickú situáciu – klesá HDP, mzdy či disponibilný príjem. Na cenách nehnuteľností sa prepad makroekonomických ukazovateľov zatiaľ stále neodrazil. Medzi vývojom cien nehnuteľností a vývojom ich základných fundamentov sa preto roztvárajú nožnice. V nasledujúcich obdobiach očakávame postupné približovanie sa týchto dvoch vetiev a uzatváranie medzery medzi nimi – makroekonomická situácia sa odrazí od dna, zatiaľ čo dopyt po cenách nehnuteľností môže v dôsledku oneskoreného vplyvu krízy dočasne ochladnúť.

Ovplyvní koronavírus COVID-19 ceny nehnuteľností?

Pokles cien nehnuteľností sa po veľmi dynamickom raste očakáva už niekoľko rokov. To, či COVID-19 spôsobí krízu na trhu nehnuteľností, dnes nevieme presne povedať. Existuje ale určitý predpoklad toho, ako sa bude situácia vyvíjať.

Koronavírus má negatívny vplyv na hospodárstvo ako celok - tejto skutočnosti nie je možné uniknúť. Ceny nehnuteľností však zatiaľ ostávajú len málokde rovnaké as kôr nabrali rastrovú tendenciu. Aký bude ich ďalší vývoj ku koncu r.2020  sa ukáže až o niekoľko mesiacov.  Na trhu sú faktory, ktoré môžu ovplyvniť vývoj cien smerom dole, ale zároveň sú tu aj predpoklady na to, že cena bude dynamicky ďalej rásť. Momentálne sú výdavky všetkých domácností obmedzené až zastavené. Na to, aby ceny nehnuteľností klesli, by ale tento trend musel pretrvávať dlhší čas. Na druhej strane však môžeme vidieť stále nízke úrokové sadzby hypoték, čo môže mnoho ľudí motivovať ku kúpe.

Predikcie na realitnom trhu a nasledovný scenár vývoja

1. Ceny zostanú nezmenené alebo klesnú, z dôvodu prudkého spomalenia až zastavenia niektorých ekonomických odvetví. Tento vývoj možno predikovať v krátkom časovom horizonte, v najbližších mesiacoch. Alternatívou k poklesu je spomalenie rastu cien, ktorý sme mohli pozorovať posledné roky.
2. Ceny zostanú alebo budú stúpať. Druhý model, kde uvažujeme nad rastom cien v dlhodobom horizonte s predpokladom už v 3Q/2020, je vyvolaný prílevom nových peňazí do ekonomiky, ktoré by mali zmierniť negatívne dôsledky. Prvotný plán „helicopter money“ hovoril o maximálne 750 miliardách eur, ktoré chce ECB emitovať, dnes už strop týchto aktív nie je pevne stanovený. Zároveň ide o 1.840 miliárd eur, o ktorých emitovaní hovorí americký FED. Centrálne banky sa takýmto spôsobom snažia upokojiť finančné trhy a zmierniť dôsledky vírusu. Dostatok peňazí v ekonomike dovolí bankám zvýšené úverovanie za lepších podmienok. Dostupnosť zdrojov na kúpu sa zvýši a cena bude postupne rásť.

Na základe predpovedí ekonomických odborníkov môžeme očakávať mierny pokles cien nehnuteľností najbližšie mesiace, následné ustálenie a napokon rast, ktorý môže prekonať aj dnešné ceny. Tu vidíme priestor pre odvážnych a pripravených kupujúcich. Môže sa stať, že tento čas je práve najlepším časom pre kúpu nehnuteľností tými klientmi, ktorí boli pripravení, mali vo väčšej miere vlastné prostriedky, kvalitnú bonitu a koronakríza  ich preto výrazne neobmedzila.

Následky koronakrízy doliehajú na ekonomiku postupne. Ceny nehnuteľností zvyčajne reagujú na makroekonomické zmeny s viacmesačným oneskorením. Neprekvapilo ma, že pandémia spôsobená COVID-19 sa zatiaľ na realitnom trhu veľmi neprejavila. V súčasnosti na trhu realít prevláda skôr optimizmus, no nemusí vydržať dlho a možno je na zmeny na realitnom trhu v dôsledku pandémie ešte stále  priskoro alebo...

Ing. Ivan Duvač
Head of Education - PHOENIX INVESTOR SK

Dôležité právne informácie - Disclaimer

Tento materiál je určený iba pre všeobecný záujem a nemal by sa interpretovať ako individuálne investičné poradenstvo alebo odporúčanie alebo žiadosť o kúpu, predaj alebo držbu akéhokoľvek cenného papiera alebo prijatie akejkoľvek investičnej stratégie. Nejde o právne, investičné alebo daňové poradenstvo. Vyjadrené názory sú názoru nášho head of education manažéra a komentáre, názory a analýzy sa poskytujú k dátumu uverejnenia a môžu sa zmeniť bez predchádzajúceho upozornenia. Pri príprave tohto materiálu sa mohli použiť údaje zo zdrojov tretích strán z internetu .

Spoločnosť PHOENIX INVESTOR SK nepreberá žiadnu zodpovednosť za akékoľvek straty vyplývajúce z použitia týchto informácií a spoliehanie sa na názory a analýzy pripomienok uvedené v materiáli je výlučne na uvážení používateľa. Toto nie je úplná analýza všetkých významných skutočností týkajúcich sa akéhokoľvek odvetvia, bezpečnosti alebo investícií a nemala by sa považovať za investičné odporúčanie. Fakty sú prevzaté zo zdrojov, ktoré sa považujú za spoľahlivé, ale neboli nezávisle overené z hľadiska úplnosti alebo presnosti. Na tieto stanoviská sa nemožno odvolávať ako na investičné poradenstvo alebo ako ponuku na konkrétne zabezpečenie.

Minulá výkonnosť nezaručuje budúce výsledky.  Všetky investície zahŕňajú riziká vrátane možnej straty istiny. Ceny akcií kolísajú, niekedy rýchlo a dramaticky, v dôsledku faktorov ovplyvňujúcich jednotlivé spoločnosti, konkrétne odvetvia alebo odvetvia alebo všeobecných trhových podmienok. So zahraničným investovaním sú spojené osobitné riziká vrátane výkyvov mien, hospodárskej nestability a politického vývoja; investície na rozvíjajúcich sa trhoch zahŕňajú zvýšené riziká súvisiace s rovnakými faktormi. Pokiaľ sa stratégia zameriava na konkrétne krajiny, regióny, priemyselné odvetvia, odvetvia alebo typy investícií z času na čas, môže byť vystavená väčšiemu riziku nepriaznivého vývoja v takých oblastiach, ako je stratégia, ktorá investuje do širšej škály krajín, regiónov, odvetví alebo investícií.